La garantie de parfait achèvement ne peut être actionnée sans notification préalable

La Cour de cassation vient de rappeler qu’à défaut de mise en demeure adressée au constructeur dans le délai dédié (1 an maximum après la réception de travaux), la garantie de parfait achèvement ne peut pas être valablement actionnée, même par le biais d’une assignation en justice délivrée avant l’expiration de l’année de parfait achèvement (Cour de cassation - Troisième chambre civile —15 avril 2021 - n° 19-25.748) :

La cour d'appel a retenu à bon droit qu'en l'absence de notification préalable à l'entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu'une assignation, même délivrée avant l'expiration du délai d'un an prévu à l'article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, les demandes indemnitaires du maître de l'ouvrage fondées sur la garantie de parfait achèvement ne pouvaient être accueillies.

Cette décision, publiée au bulletin, rappelle que la rigueur est, en la matière, plus que jamais de mise.

Rappel sur les conditions de déclenchement de garantie de parfait achèvement

Pour mobiliser la garantie de parfait achèvement au titre des désordres apparus après réception, le maître d’ouvrage devra donc impérativement les notifier au constructeur (par voie de lettre recommandé avec accusé de réception) dans l’année suivant la réception des travaux.

A défaut de réaction (et si la notification vaut mise en demeure d’intervention), le maître d’ouvrage peut :

• faire exécuter les travaux de reprise aux frais et risque de l’entrepreneur (qui risque d’élever des contestations au sujet de la nature et du coût des travaux exécutés…) puis saisir le tribunal dans le but d’obtenir la condamnation du constructeur à lui rembourser les sommes ainsi exposées  ;
• saisir le tribunal compétent pour obtenir la condamnation du constructeur à exécuter les travaux de reprise qui s’imposent ou à en prendre en charge le coût ;

Le délai pour saisir le tribunal reste d'un an

Quelque soit l’option retenue, le tribunal devra impérativement être saisi avant l’expiration du délai d’un an suivant la réception des travaux, sous peine de forclusion rendant les demandes, fondées sur la garantie de parfait achèvement, irrecevables (Cass.  3ème Civ., 9 avril 1989, n°87-20072 – Cass. 3ème Civ., 29 mars 2018, 17-15.549).