Cas défendu par Hom'Avocats : le rôle du garant en cas de défaillance du constructeur d'un CCMI
Rappelons brièvement les faits de ce cas défendu par Hom’Avocats dans le cadre d'un CCMI. Des maîtres d’ouvrage confrontés à un abandon de leur chantier et des appels de fonds anticipés ont saisi notre cabinet.
Par ordonnance de référé du 25 mai 2021, nous avons obtenu plusieurs condamnations du constructeur et du garant de livraison :
1. La condamnation du constructeur à reprendre les travaux dans un délai de 7 jours et à livrer la maison sous 4 mois, sous astreinte de 300 € par jour passé ces délais.
2. La condamnation du constructeur à payer à nos clients une provision d’un montant de 1 031 € à valoir sur les pénalités de retard, ainsi qu’une provision de 57,30 € par jour de retard supplémentaire jusqu’à la livraison du bien.
3. La condamnation du garant de livraison à mettre en œuvre la garantie de livraison à prix et délai convenus en mettant le constructeur en demeure de livrer l’immeuble ; et, en cas d’infructuosité de cette mise en demeure, en désignant sous sa responsabilité la personne chargée de terminer les travaux.
4. La condamnation du constructeur à payer à nos clients une somme de 2.000 € en indemnisation de leurs frais de procédure.
Retrouvez le détail de l’ordonnance de référé ainsi que notre commentaire concernant la décision.
Précisément, en dépit de cette décision, le constructeur n’a pas livré la maison, ni même repris les travaux.
Le garant de livraison n’a, malgré ce constat, pas désigné de repreneur (il s’est contenté d’adresser une mise en demeure au constructeur).
Nous avons donc saisi le Juge de l’exécution afin :
Par jugement du 3 mars 2022, le juge de l’exécution a condamné le constructeur au versement d’une somme de 33 600 € au titre de la liquidation des astreintes ainsi que d’une somme de 2 500 € au titre des frais de procédure.
Il a également prononcé, comme nous le demandions, des astreintes définitives (à hauteur de 300 € par jour et par astreinte).
En revanche, il n’a étrangement pas fait droit à nos demandes présentées à l’encontre du garant de livraison. Nous avons donc relevé appel du jugement sur ces seuls points.
Par arrêt du 20 octobre 2022, la Cour d’Appel de Pau a infirmé les dispositions du jugement intéressant le garant puis a :
Premières condamnations à reprendre le chantier abandonné et à mettre en oeuvre la garantie de livraison
Par ordonnance de référé du 25 mai 2021, nous avons obtenu plusieurs condamnations du constructeur et du garant de livraison :
1. La condamnation du constructeur à reprendre les travaux dans un délai de 7 jours et à livrer la maison sous 4 mois, sous astreinte de 300 € par jour passé ces délais.
2. La condamnation du constructeur à payer à nos clients une provision d’un montant de 1 031 € à valoir sur les pénalités de retard, ainsi qu’une provision de 57,30 € par jour de retard supplémentaire jusqu’à la livraison du bien.
3. La condamnation du garant de livraison à mettre en œuvre la garantie de livraison à prix et délai convenus en mettant le constructeur en demeure de livrer l’immeuble ; et, en cas d’infructuosité de cette mise en demeure, en désignant sous sa responsabilité la personne chargée de terminer les travaux.
4. La condamnation du constructeur à payer à nos clients une somme de 2.000 € en indemnisation de leurs frais de procédure.
Retrouvez le détail de l’ordonnance de référé ainsi que notre commentaire concernant la décision.
Malgré les premières condamnations, le chantier n’a pas repris
Précisément, en dépit de cette décision, le constructeur n’a pas livré la maison, ni même repris les travaux.
Le garant de livraison n’a, malgré ce constat, pas désigné de repreneur (il s’est contenté d’adresser une mise en demeure au constructeur).
Nous avons donc saisi le Juge de l’exécution afin :
- d’obtenir la liquidation des astreintes prononcées à l’encontre du constructeur (versement du montant des astreintes au profit de nos clients) ;
- d’obtenir le prononcé d’astreintes définitives à son encontre ;
- enfin, d’obtenir le prononcé d’une astreinte à l’encontre du garant de livraison dans le but de le contraindre à désigner le repreneur.
Par jugement du 3 mars 2022, le juge de l’exécution a condamné le constructeur au versement d’une somme de 33 600 € au titre de la liquidation des astreintes ainsi que d’une somme de 2 500 € au titre des frais de procédure.
Il a également prononcé, comme nous le demandions, des astreintes définitives (à hauteur de 300 € par jour et par astreinte).
En revanche, il n’a étrangement pas fait droit à nos demandes présentées à l’encontre du garant de livraison. Nous avons donc relevé appel du jugement sur ces seuls points.
L’arrêt du 20 octobre 2022 rappelle le rôle du garant
Par arrêt du 20 octobre 2022, la Cour d’Appel de Pau a infirmé les dispositions du jugement intéressant le garant puis a :
- assorti l’obligation du garant de désigner une personne chargée de terminer les travaux et de livrer la maison, d’une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard ;
- condamné le garant de livraison à payer à nos clients la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral pour résistance abusive ;
- condamné le garant de livraison à payer à nos clients la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral pour résistance abusive ;
- condamné le garant de livraison à payer à nos clients la somme de 2 000 € au titre de leurs frais de procédure d’appel.
Conclusion sur la défaillance du constructeur et le rôle du garant
La Cour d’Appel de PAU s’est ici attachée à rappeler – avec force – que le garant se doit d’intervenir dès lors qu’il constate la défaillance du constructeur. Il ne peut se borner à faire valoir qu’il lui adressé une mise en demeure : il lui appartient de désigner le repreneur à partir du moment où il constate que cette mise en demeure n’a pas permis de résoudre les difficultés.
La Cour rappelle également que, dans l’hypothèse où le garant fait preuve d’inertie, il lui appartient d’indemniser les préjudices des maîtres d’ouvrage en résultant, les dommages et intérêts étant ici cumulables avec les pénalités de retard prévues par la loi.
Si vous êtes dans cette situation et que vous souhaitez vous faire accompagner par des avocats spécialisés dans le droit de l’immobilier, sautez le pas !
