Cas défendu par Hom’Avocats à propos du délai d'ouverture de chantier de CCMI

Nous avons défendu un cas récemment, de deux maîtres d’ouvrage qui ont fait appel à nos services via le site Hom’Avocats. Nous nous sommes rendus à Bayonne pour défendre un litige avec leur constructeur, à propos du délai d’ouverture du chantier. Il s’agit d’un sujet plutôt récurrent dans le cadre des CCMI et il nous a semblé intéressant d’exposer ce cas en particulier.

3 points clés pour comprendre l'ordonnance de référé

Nos maîtres d’ouvrage ont signé un CCMI le 31 janvier 2020 et ont bien souscrit la garantie livraison. Vous savez qu’un chantier ne doit pas démarrer tant que la garantie livraison n’est pas souscrite par les maîtres d’ouvrage, puisqu’elle est obligatoire.

Ensuite, les maîtres d’ouvrage ont obtenu le permis de construire le 07 septembre 2020 et ont acquis le terrain le 22 décembre 2020. Il était entendu dans le contrat que les conditions suspensives seraient réalisées avant le 31 janvier 2021 soit 12 mois après la signature du contrat, et que les travaux commenceraient dans un délai de deux mois suivant leur réalisation effective. 

Parmi les conditions suspensives, les maîtres d’ouvrage devaient avoir effectué les travaux de terrassement puisque c’est un point qu’ils souhaitaient se réserver. Or, ces travaux ont pu être terminés le 26 avril 2021 seulement, car les plans de terrassement ne leur ont été fournis que le 14 avril 2021 par le constructeur. Les autres points compris dans les conditions suspensives avaient été levés à la date d’acquisition du terrain.

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La procédure d’assignation du constructeur et du garant de livraison

Ne voyant pas les travaux de construction démarrer, nos maîtres d’ouvrage ont assigné le constructeur et le garant de livraison devant le Président du Tribunal Judiciaire de Bayonne, par acte d’huissier le 16 août 2021. Leurs demandes sont les suivantes : 

1. Condamnation du constructeur à démarrer le chantier sous astreinte de 500€ par jour, commençant après un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.
2. Condamnation du constructeur à livrer la maison avant le 22 février 2022, sous astreinte de 500€ par jour passé ce délai.
3. Condamnation du garant de livraison à mettre le constructeur en demeure de livrer le bien sans délai ; et sans réaction de la part du constructeur dans les quinze jours suivant cette mise en demeure, à désigner la personne chargée de terminer les travaux sous astreinte de 100€ par jour, commençant après un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.
4. Condamnation du constructeur et du garant à verser aux maîtres d’ouvrage la somme de 3000€ en appelant l’article 700 du code de procédure civile.  

La confrontation des arguments

Précisons que les maîtres d’ouvrage ne tiennent pas compte de la date du 26 avril 2021 pour la dernière levée des réserves puisqu’il revenait au constructeur de leur fournir les plans de terrassements à temps, et qu’ils les ont obtenus le 14 avril 2021 seulement. Cela renvoie la date effective d’ouverture du chantier selon eux au 22 février 2021, avec un délai d’exécution de 12 mois selon le CCMI, portant l’achèvement de la construction au 22 février 2022 au plus tard. 

Or, le constructeur compte le délai d’ouverture du chantier à deux mois après la fin du terrassement. De plus, le constructeur remet en cause sa possibilité à démarrer les travaux et respecter les douze mois de délai pour l’achever ; il s’en remet en ce sens à ENEDIS, qui devait en premier lieu intervenir sur le terrain afin de mettre en sécurité une ligne haute tension. 

Enfin, concernant la condamnation à démarrer le chantier sous astreinte, le constructeur estime que sont seules applicables les pénalités par jour de retard. 

Le garant de la livraison quant à lui, met en lumière trois contestations qui selon lui met à mal la procédure engagée par les maîtres d’ouvrage : 

1. Tant que le chantier n’a pas démarré, la garantie ne peut avoir d’effet. 
2. Le délai de livraison n’est pas méconnu du constructeur.
3. La défaillance du constructeur n’a pas été démontrée. 

La décision après délibération du juge des référés

Après l’audience tenue le 09 novembre 2021, sa délibération a été rendue publique le 23 novembre 2021, et conclue ainsi :

1. Le constructeur est dans l’obligation de démarrer le chantier sous astreinte de 100€ par jour de retard après un délai de 45 jours suivant la signification de l’ordonnance.
2. Le constructeur est condamné à verser 1000€ d’indemnités aux maîtres d’ouvrage en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
3. Les autres demandes des maîtres d’ouvrage sont rejetées.
4. Le constructeur est condamné aux dépens de l’instance de référé.

Les motifs de la décision

À propos du délai d’ouverture du chantier 

Les parties ne sont pas d’accord sur la date d’où commence le délai d’ouverture de chantier par le constructeur. Dans tous les cas, le délai court au maximum jusqu’au 26 juin 2021, soit deux mois après la fin du terrassement. Or le 27 juin 2021, le chantier n’avait toujours pas démarré. Le constructeur aurait dû anticiper l’intervention d’ENEDIS concernant la ligne haute tension et n’avait ainsi pas de raison sérieuse de ne pas débuter les travaux. 

À propos du délai de livraison de la maison

Selon le contrat de construction de maison individuelle signé par les parties, la durée des travaux se tient à douze mois à compter de l’ouverture du chantier. Or, le juge des référés ne peut trancher sur le désaccord des parties au sujet de la date effective de la livraison des travaux. C’est pourquoi les maîtres d’ouvrage ont été déboutés de cette demande.

À propos de la garantie de livraison

Le constructeur n’ayant pas débuté les travaux, la date de livraison du chantier est alors méconnue. Surtout, le délai n’est pas écoulé, qu’il soit établi selon les maîtres d’ouvrage au 22 février 2022, et selon le constructeur au 26 juin 2022. C’est pourquoi à nouveau les maîtres d’ouvrage ont été déboutés de cette demande. 

Hom’Avocats

Les maîtres d’ouvrage ont fait appel à nos services Hom’Avocats pour débloquer une situation qui restait figée depuis des mois. Si le juge des référés n’a pas accédé à la globalité de leurs demandes, l’essentiel a été obtenu : l’ouverture du chantier et le démarrage des travaux. Pour agir au plus vite, n’attendez pas et contactez-nous !